要说豪宅哪里多，在广州必须提到海珠。

上半年，海珠网签套均总价1584万，均价98147元/平，双双超过了天河，豪宅化趋势日益明显。

看上半年的成交TOP10排行，海珠的越秀·琶洲南TOD稳居榜首，成为广州上半年唯一一个业绩超百亿的项目。其超113亿的成交额，是第二名的接近两倍。

(资料图)

不过，海珠虽然豪宅成绩好，但在市场上比天河世界大观、荔湾白鹅潭、番禺万博等区域，还是少了一点热度。

究其原因，海珠在土拍方面稍逊一筹。

眼瞧近期土地出让火热，海珠出招了，挂出上压箱靓地上涌果树公园北侧地块，诚意十足。

天赋地段，相当能打

先看地段。

上涌果树公园北侧地块的位置，位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，受琶洲辐射，算是比较能打。

而且它是少有的，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备顶级生态环境资源的板块。

商业上，北侧700多米处有合生广场、万达广场等大牌商业MALL，日常逛街购物选择非常丰富。

交通上，东侧是广州大道南，旁边还有在建中的11号线上涌公园站和逸景路站，自驾及地铁出行都比较方便。

图片来源： 合富研究院

生态上，南侧是上涌果树公园，周边还有海珠湖生态湿地公园等，一眼望去，便能看到大片绿景。

而且一路之隔还有海珠区人民政府、海珠区纪检委、海珠区财政局海珠妇联、财政局。

可见，地块落地后，周边公务员、布匹市场的老板们、琶洲高级“打工人”，以及来自天河、越秀等区域的换房客，都会是潜在客户，购买力不弱。

地块自身，亮点多多

再来看看地块自身，也是亮点颇多。

其一，体量颇大，总占地面积约17.7万㎡，总建筑面积约63.5万㎡。

图片来源：广州资源公共交易中心

除了居住用地外，该地块还有一块中小学用地、一块服务设施用地以及三块商业用地组成，业态丰富，赋予了更高的价值。

地块控规图

其二，起拍总价高，超过111亿。

这一拿地成本，是世界大观地块的1.6倍，同时也超过2021年的赤沙车辆段TOD地块。

在广州宅地土拍历史上，能排到总价TOP5，是海珠区总价最贵的地块。

若最终抢到封顶价，以溢价15%计算，楼面价去到3.5万/平。剔除配建后，楼面价或要去到5万+/平。

其三，容积率低，最高才3.0。

低密住宅向来更珍贵，珠江新城平均容积率5.0-7.0。

查看海珠的在售盘，就会发现：容积率<3.0的盘，均价至少是8万起步的豪宅。

因此，该地块有可能开发类似湖光悦色，15-17层高的洋房小区，大概率会是中高端豪宅。

图片来源：合富研究院

其四，或引入中大附名校。

地块规划了15年教育资源，包含了一个托儿所、一个12班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学。

在家门口能从幼儿园读到高中，这种“顶级”的教育待遇，全海珠区也没有几个。

更有小道消息称，这可能引入中大附中系名校。

2020年，规划和自然资源局官网上公示了中山大学附属国际创新谷示范中学的选址意见书，学校选址于新滘西路北侧、广州大道南西侧、上涌果树公园对面。

位置正是上涌果树公园北侧地块。

这所学校的目标极高，在相应的报告里，曾提到，力争5-10年的时间，要建成广州市综合排名前5的学校。

优质教育资源加持，将进一步拉升地块整体溢价能力及去货速度。

综合来说，在主城区，能够兼顾区位、配套、交通、生态的大体量地块，屈指可数，极具稀缺性。

不过，地块体量大，总价不低，对开发商的开发要求会相对高。

根据线报，保利、越秀、中建等国央企，都对这块地表达了极强的兴趣，看来又要上演一场龙争虎斗。

未来，海珠或者再多一个保利“天”字系，越秀“和樾”系产品。

竞争对手少，可能是下个10万+项目

更重要是，海珠的市场环境非常适合大搞改善盘：

首先，从市场角度看，近年海珠区豪宅化趋势明显，市场对“优势产品”的承接力充足。

海珠区“千万级以上”物业成交比例由2021年的28%上升至67%。

这些项目的主力户型基本在120㎡以上，在售均价多数超10万元/㎡。

图片来源：合富研究院（2023年数据为上半年）

其次，目前海珠的在售货量不多，地块周边的一手在售项目基本处于尾货阶段，保利四季和颂余货不足200套，同样带湖景资源的保利湖光悦色余货仅80套。

而全新盘琶洲·樾，也就是越秀新港东项目， 首推建面约261㎡的五房户型，起步成本就要近3000万。

不仅贵，还货少。其全盘总量才135套，如没意外，地块未开盘就能售罄。

最后，周边二手房楼龄普遍较为老旧，置 换需求比较强。

次新电梯房逸景翠园，挂牌价5-7万元/㎡，其它大部分房源已经超20年。

截图来源：贝壳

要知道，周边近15年以来只有一个新盘上市，堆积了很大一批改善置换客群，想来 上涌果树公园北侧地块会是大家关注的“重点选手”。

从产品开发角度看，地块拥有优越的板块资源价值 及自身条件，有机会成为今年的下一宗摇号地，估计很大概率会冲击10万+/㎡。

地产少年将会持续关注上涌果树公园北侧地块的土拍、开盘等信息， 感兴趣的朋友可以扫码关注我们的【地产少年2023土拍交流群】。

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